很多喜欢房产投资的朋友，苦于没有买房资格，想买商铺，又不知道怎么分析商铺的商业价值。

商圈有大有小，城市商业中心和社区商业中心一看就不一样。买商铺的时候，商圈越高端，越核心，价值越高。重点可以关注新商圈，商铺出货量多，投资的机会也大。比如西安的小寨、赛格商圈，是西安的新的潮流聚集地方，在这周围的铺子价值最高，也是最具有投资价值的商圈。

买商铺就像买股票，也要看未来发展，看成长空间。买成熟商铺固然租金高，但是发展前景有限，并且销售价格也非常高；而如果选择发展中的商铺，即便前面两年的回报率不理想，但是一旦商圈发展成熟，获利就会很高。另外，如果商圈面临衰败、拆迁的风险，那么最好别买，前景堪忧。比如以钟楼商圈为主的城内商圈，已被新兴商圈所赶超。曾经钟楼是西安最大的商圈，是“西北第一商圈”，一家独大，风头无俩。但随着城北经开区的崛起，钟楼大概只是外地游客打卡地图上浓缩的一个小点，一个必来的地标。本地人越来越少去钟楼了，东大街，从潮流聚集到线下淘宝；南大街，从高端大气到长安酒肆；西大街，从繁华盛景到美食聚集；北大街，从日用百货到交通拥堵；新经济时代的开启，像一场无声的战争，快速吞噬了那些反应迟钝的士兵，开元商城易主，百盛、民生关店，这一曾经最繁华商圈，带着我们的记忆正在逐步消散。

商圈中是否有主力店，关乎商圈的商业机会。比方说大型百货商场、购物中心，就会带动周边商业物业全面升值。主力店周边的商业是寄生业态，本身不具备聚客能力，也不具备升值能力，只有充分借助主力店的引流作用，挖掘商业机会，让商铺做旺，才能升值。比如主力店王府井百货店是带流的主力店，西安的skp店将对南门客流带来巨大影响，目前，南门商圈的商业体量超30万平方米，商圈总营业额超过20亿。已开业的西安SKP，将会给南门带来新的活力。预计南门整个商圈未来有望超过50亿。远超1.5公里的李家村万达广场，对南门商圈有巨大的流量支持。

广场是休闲娱乐场所，有广场的地方就能带来人气，就有无穷的商机。广场吸引人流汇聚，形成巨大的消费能力，只要有广场，就会带来人流。人人都知道的万达的广场，是吸引人气的主流，是潮流的代表，万达巨大的人气会给周围商铺带来商机。

品牌店，形成品牌效应。比方说肯德基、麦当劳、星巴克、优衣库等，在评价商铺商业价值的时候，是否有品牌店入驻也是重要参考因素。一方面品牌店有严格的商铺选址和评估方法，在经营、发展的潜力上有保证；另一方面，知名的品牌入驻，就具备聚客能力，加速商圈的行程。是否有品牌店入驻，也能从侧面反映出项目的优劣。香港最具规模的时装品牌I.T在西安开设西北旗舰店，带来了86个国际品牌，这附近店铺和消费有巨大的提升作用。

包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、门前是否有类似交通拦隔等，这些会直接影响消费能力。对商业选址来说，商业干道时最好的道路类别，其次是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。

商铺的价值最终是通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户因业态不同对商铺的要求不同，但是商铺的通用性相互间有差别，比如很多住宅底商就明文规定不能搞餐饮（餐饮需要上下水、动力电、煤气、排烟设备）。在购买商铺的时候，一定要在合同条款中将配套问题写清楚，哪怕不做餐饮，也要做到有备无患。

如果说以上评估条件主观因素太多，那么周边租金水平就是直接反应投资商铺的租金能否支撑购买价格。商铺只有通过租赁、买卖实现预期利润，再低的回报率总得比银行利息要高。一般而言，随着商圈的成熟，商铺是越做越旺，租金只会往上走，除非商圈发生变动。