长租公寓作为一种新兴的功能型城市居住产品，近年来伴随一系列政策的倾斜而快速崛起，受益于政策的眷顾和市场的发育，如今俨然已成为2018年最受期待的行业风口。长租公寓运营的本质是将大量存量房源进行整体出租，加以品牌化运营，向年轻人贩卖一种更有品质的居住和生活方式。

长租公寓由于缺乏政策导向，发展速度一直处于较低状态，且早期进入该领域的也多为小规模的运营商。

但在过去两年间，随着楼市暴涨后的一系列调控政策，加上“房住不炒”的提出，使得单纯的商品房销售市场在一二线城市都受到明显抑制，土地、资金、销售等商品房市场也屡屡受限。而长租公寓作为解决大城市人才居住问题的良方而受到大力扶持，带有反差强烈的巨大优势。

2018年3月5日，“两会”政府工作报告指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展同时，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这预示着国内住房租赁市场将迎来更大发展空间。

事实上，住房租赁市场的快速发展，有着扎实基础。一方面当前中国一线城市的租赁人口尚未超过40%，远低于国际大都市的租房人口比重，其市场发展潜力巨大，另一方面随着城市化进程加大, 流动人口居住问题日益凸现，不少小业主出租房屋设施设备不齐全、房型过大、租金过高等问题容易触发群居等安全隐患，令中国住房租赁市场急需引入一大批专业租房运营管理机构，通过专业化服务提供更优质的租房服务，扩大整个住房租赁市场发展空间。

中国房地产市场的核心竞争力比拼，正从土地资源争夺转向资产管理投资、专业服务等综合能力的较量，一批具备专业投资眼光、多渠道资本运作、高超运营能力与专业服务品质的机构将从长租公寓市场脱颖而出，引领这个巨大市场的发展方向与服务标杆。

美国长租公寓回报率极高，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报。市场秉承机构化、专业化、金融化相结合的发展模式，形成了一整套稳健的行业良性发展机制与商业模式。

机构化运作模式有助于长租公寓精准选址，将空置率长期维持在低点，且租金呈现逐年上涨趋势。

专业化服务能力吸引大量年轻人选择租房，大幅提升租房需求，同时打造了市场良好口碑，吸引越来越多人群成为他们用户。

金融化让美国长租公寓运营管理机构能通过多元化资本运作获取大量低融资成本资金，从而实现业务规模化进一步降低运营成本，保证其投资回报率持续上涨，从而吸引更多资金投资，为业务可持续壮大奠定资金基础，进而创造可观回报带动整个行业长期良性发展。

中国长租公寓市场看似火热，依然存在机构化程度低、金融化运作少、专业化服务低的发展瓶颈。不过可以预见的是，随着中国长租公寓市场逐步实现机构化、专业化与金融化，这些行业痛点将迎刃而解，进而创造经济效应与社会效益的双丰收。

中国长租公寓市场要做到机构化、专业化与金融化，绝非易事。目前国内的长租公寓主要有集中式和分散式两种模式：

集中式公寓

房屋租赁企业一次性获取整栋或者数层住宅楼宇，经过装修后在分散出租的模式。集中式公寓的优势是容易打造品牌公寓，集中管理，可以为租客打造社区式的社交空间，相对不足是获取房源的难度较大，前期装修一次性成本较高。

分散式公寓

分布在不同的住宅区内，多数由房屋租赁企业从上游业主处租赁后经过装修再以整套或者单间的形式转租出去。分散式公寓的优势也很明显，房源数量多，装修周期短，相对不足是租赁企业管理成本较高，利润相对较低。

机构化运营需要和市场参与者携手组成利益共同体，拿出各自的优质资源进行整合优化，构建长期稳健的良性发展业务模式，这就需要各个参与方在经营理念、服务品质诉求、资源整合方面形成高度默契。

专业化不仅仅要求长租公寓运营管理机构提供专业的租房服务，还包括金融机构能根据项目长期商业化运营目标，设定合理的低成本融资与资金使用安排规划，最大限度提升项目的经济效应与社会效益。

金融化需要金融机构的深度参与，来获得更多低融资成本资金，从而帮助长租公寓运营管理机构业务规模持续做大做强、进一步降低运营成本创造更高回报率，不断提升国内住房租赁市场的机构管理占比，带动整个产业进一步良性快速发展。

长期而言， 随着长租公寓运营公司与投资机构运作模式日趋专业化与规模化，一定会带来长租公寓市场的长期健康发展、以及长租公寓资产的持续增值。